Kosten slijtage bedrijfsruimte voor rekening van verhuurder?

Feiten

DEM huurde van woningcorporatie X een kantoorpand in Haarlem. X heeft het kantoorpand verkocht aan Nieuwburen. X heeft op dat moment de onderhoudscontracten voor het kantoorpand opgezegd. Vervolgens is een lange discussie tijdens DEM en Nieuwburen ontstaan over de onderhoudsverplichting.

Juridisch kader

De wet bepaalt dat kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen en dat herstel van de overige gebreken van een huurpand voor rekening van de verhuurder komen. Omdat in dit geval een kantoorpand gehuurd werd, mocht Nieuwburen afwijken van deze regeling dat heeft zij ook gedaan. De gebreken die in de ROZ-voorwaarden (modelcontract) staan, komen voor rekening voor verhuurder. Hieraan is toegevoegd door partijen behoudens normale slijtage.

Stellingen van partijen

DEM heeft vervolgens de huur over een paar maanden niet betaald waardoor zij een huurachterstand heeft opgelopen van circa € 93.000,- . Vervolgens zijn partijen gaan procederen. Aangezien koop geen huur breekt, heeft Nieuwburen de bestaande huurovereenkomst overgenomen. DEM stelt dat de regeling voor de onderhoudsverplichting in het contract bepaalt dat de verhuurder alle kosten voor het herstel van gebreken en vernieuwing moet voldoen, tenzij er sprake is van normale slijtage. Als iets kapot is dan zou het ook aan Nieuwburen als verhuurder zijn om tot vervanging over te gaan op haar eigen kosten. Anders zouden de onderhoudsverplichtingen van Nieuwburen een lege huls zijn. Nieuwburen is van mening dat de kosten van slijtage voor rekening van DEM komt omdat zij zich hier niet tegen kan verzekeren. Nieuwburen bedoelt daarmee bijvoorbeeld dat vloerbedekking altijd slijt door gebruik en dat dit daarom normale slijtage is. Tegen slijtage kosten die ontstaan door bijvoorbeeld brand of waterschade zou DEM haar wel mogen aanspreken omdat Nieuwburen zich hiertegen kan verzekeren.

Oordeel van het Hof

Het Hof is van oordeel dat in dit geval onduidelijk is wat precies met ‘normale’ slijtage bedoeld is. Het Hof heeft deze zinsnede moeten uitleggen en heeft daarom gekeken naar alle omstandigheden van het geval. Gezien het feit dat X als woningcorporatie bij uitstek over de kennis, mogelijkheden en kunde beschikte om onderhoud te plegen, legt het Hof de bepaling uit in het voordeel van DEM. Nieuwburen krijgt nog wel de kans om tegenbewijs te leveren voor er een definitieve uitspraak wordt gedaan.

Wat betekent dit voor u?

Er is verschil tussen verhuur van woonruimte en kantoorruimte. In algemene zin geldt wel dat het huurrecht geschreven is ter bescherming van de huurder. Rechters leggen bepalingen daarom snel uit in het voordeel van een huurder. Als u een pand gaat verhuren, is het dus van groot belang dat u in de huurovereenkomst duidelijk vastlegt wat u overeen wilt komen. In dit geval had de verhuurder bijvoorbeeld kunnen vastleggen wat onder normale slijtage verstaan werd zodat hierover later geen discussie had kunnen ontstaan.

Bron: Gerechtshof Amsterdam, 28 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:219