Wat als de verhuurder gebreken niet verhelpt?

Als huurder zul je er maar mee zitten. Het dak is kapot en is een lekkage of er is een ander ernstig gebrek waardoor je het gehuurde niet meer goed kunt gebruiken maar je verhuurder weigert om dit gebrek te herstellen. Wat kun je dan doen? Misschien dan maar het beste zelf alles regelen en dit verrekenen met de huur? Dit is iets wat in de praktijk geregeld gebeurt maar wat ook nog wel eens tot problemen leidt.

Stel vast of er sprake is van een groot of klein gebrek

Een verhuurder hoeft niet alle gebreken te verhelpen. Een aantal gebreken, de zogenaamde kleine herstellingen, komen voor rekening van de huurder. Vaak staat in het huurcontract welke gebreken je als huurder zelf moet herstellen. Anders kun je dit nalezen in het Besluit kleine herstellingen. Kleine gebreken zijn bijvoorbeeld het witten van binnenmuren, het vastschroeven van losse trapleuningen etc. Een groot gebrek is bijvoorbeeld een lekkage of een kapot dak.

Gebreken meedelen aan de verhuurder

Als er sprake is van een groot gebrek, is de eerste stap is altijd het meedelen van het gebrek aan de verhuurder. Doe dit bij voorkeur schriftelijk of per e-mail en vraag de verhuurder dan ook meteen om het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Het kan ook goed zijn om foto’s te maken van het gebrek. Bewaar de brieven en mails goed.

Wat als de verhuurder niet reageert of niets doet?

Als huurder kun je dan op basis van artikel 6:52-54 BW de huur opschorten tot de verhuurder het gebrek verhelpt, je kan zelf de gebreken herstellen op kosten van de verhuurder op basis van artikel 7:206, lid 3 BW of je kunt op basis van artikel 7:207 BW bij de rechtbank of de Huurcommissie vragen om huurprijsvermindering.

Welke optie is het verstandigste?

Het verzoeken om huurprijsvermindering is vaak verstandig. Als een huur wordt opgeschort moet deze (met terugwerkende kracht) alsnog volledig worden betaald als het gebrek is verholpen. Bij een verzoek om huurprijsvermindering gaat de lagere huur in vanaf het moment van het indienen van de aanvraag. Als je als huurder zelf de huur opschort of zelf beslist hoeveel je van de huur inhoudt in verband met de gebreken, zal de verhuurder vaak aangeven dat het niet betalen van de huur een reden is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Het kan prettig zijn om die discussie te vermijden door te kiezen voor het verzoek om huurprijsvermindering.

Hoe kun je de huur opschorten of gedeeltelijk inhouden?

Als je de verhuurder al schriftelijk hebt gevraagd om het gebrek te verhelpen en hij heeft dit niet gedaan binnen een redelijke termijn, is het verstandig de verhuurder een tweede brief te sturen en aan te geven dat de verhuurder hierdoor in gebreke is komen te verkeren om aan zijn verplichtingen als verhuurder te voldoen. Je kunt dan aankondigen dat je voornemens bent de huur op te schorten of in te houden. Het is verstandig om die brief aangetekend te versturen en hierin een laatste termijn op te nemen voor de verhuurder om het gebrek alsnog te verhelpen.

Hoe kun je vragen om huurprijsvermindering?

Een huurprijsvermindering kun je aanvragen bij de Huurcommissie of je kunt een dagvaarding aanhangig maken bij de kantonrechter. Het tijdig inschakelen van deskundigen kan helpen om deze procedures met succes te doorlopen.